Calculez la rentabilité brute, la rentabilité nette hors fiscalité et le cash-flow mensuel d’un investissement locatif à partir du prix, des frais, du loyer et des charges.
Votre investissement
Renseignez le coût total du projet, les loyers attendus, les charges et la mensualité de crédit pour mesurer le rendement et l’équilibre mensuel.
Simulation indicative hors impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, amortissement, revente et évolution des loyers ou charges.
Comprendre le rendement
La rentabilité brute donne un premier repère rapide, mais elle ignore les frais, les charges, la vacance locative et le financement. La rentabilité nette et le cash-flow rendent le scénario plus réaliste.
Elle rapporte le loyer annuel théorique à l’investissement total. Elle permet de comparer plusieurs biens avant d’entrer dans le détail.
Elle reste volontairement simplifiée : elle ne tient pas compte de la vacance, des charges, de la taxe foncière ou de la gestion locative.
Elle part des loyers réellement attendus après vacance, puis retire les charges supportées par le propriétaire.
Elle donne une vision plus prudente du rendement avant fiscalité et avant impact du crédit.
Des chiffres pour comprendre
Un loyer annoncé ne correspond pas toujours à douze mois de loyers encaissés. Comparons le même bien avec trois hypothèses d’occupation pour mesurer l’effet de la vacance sur le revenu net et la trésorerie mensuelle.
| Occupation | Loyers encaissés / an | Rendement net avant crédit | Cash-flow / mois |
|---|---|---|---|
| 100 % | 11 400,00 € | 3,8 % | 51,33 € |
| 95 % | 10 830,00 € | 3,54 % | 6,68 € |
| 90 % | 10 260,00 € | 3,29 % | -37,97 € |
Achat de 180 000 €, frais de 14 500 €, travaux de 12 000 € et mobilier de 4 000 €, soit 210 500 € investis. Loyer de 950 €/mois, charges propriétaire de 90 €/mois, taxe foncière de 1 100 €/an, assurance de 240 €/an, gestion de 6 % des loyers encaissés, autres coûts de 300 €/an et crédit de 615 €/mois. Hors fiscalité et revente.
À 95 % d’occupation, faisons varier uniquement la mensualité de crédit. L’exploitation du bien reste identique : le rendement net avant crédit ne change pas, alors que la trésorerie disponible évolue.
| Crédit / mois | Revenu net avant crédit / an | Rendement net avant crédit | Cash-flow / mois |
|---|---|---|---|
| 0,00 € | 7 460,20 € | 3,54 % | 621,68 € |
| 615,00 € | 7 460,20 € | 3,54 % | 6,68 € |
| 800,00 € | 7 460,20 € | 3,54 % | -178,32 € |
Le cash-flow mensuel est le revenu net annuel avant crédit divisé par douze, moins la mensualité du prêt. Il représente ici une moyenne : une taxe foncière ou des travaux payés en une fois peuvent créer un besoin de trésorerie même si cette moyenne est positive.
Ce calculateur rapporte le rendement à l’investissement total : achat, frais, travaux et mobilier. Comparer ce résultat avec un rendement calculé sur le seul prix d’achat fausse la lecture. Utilisez le même périmètre de coûts et distinguez les charges du propriétaire de celles récupérées auprès du locataire. Le rendement net présenté reste avant crédit et impôts ; il ne mesure ni une plus-value future ni le rendement des seuls fonds propres.
impots.gouv.fr — Location vide de meublesFAQ
Les points à garder en tête avant d’interpréter un rendement locatif.
Non. Le calculateur est hors fiscalité. L’impôt dépend notamment du régime choisi, de votre situation, du type de location, des charges déductibles et d’éventuels amortissements.
Utilisez une hypothèse prudente selon le marché local, la demande locative, le type de bien et le risque de vacance entre deux locataires.
Non. Il indique seulement que le scénario mensuel est équilibré selon vos hypothèses. Il faut aussi analyser le risque locatif, les travaux, la fiscalité, la revente et la qualité de l’emplacement.