Ce qu’il faut retenir
Pour évaluer un bien, calculez séparément son rendement avant financement et la trésorerie après remboursement du crédit. Un rendement positif ne garantit pas que les loyers couvriront toutes les sorties d’argent chaque mois.
Choisir une base de comparaison cohérente
Un pourcentage n’a de sens que si vous connaissez son dénominateur. Le rendement brut annoncé peut utiliser uniquement le prix d’achat, tandis qu’une analyse du projet complet inclut aussi les frais d’acquisition et les travaux.
Dans notre exemple fictif, un logement coûte 180 000 €. Avec 14 000 € de frais et 6 000 € de travaux, le coût total investi est de 200 000 €. Un loyer hors charges de 800 € par mois représente 9 600 € par an si le logement est occupé toute l’année.
Le rendement brut sur le prix seul vaut 9 600 / 180 000 × 100, soit 5,33 %. Sur le coût total, il vaut 4,80 %. Ces résultats décrivent le même bien : la différence vient de la méthode.
Comparez toujours des rendements calculés sur la même base.
Passer des loyers théoriques au revenu net
Prévoyez les dépenses restant à la charge du propriétaire : entretien, assurance, gestion éventuelle, charges non récupérables et taxe foncière selon leur traitement. L’ANIL rappelle aussi l’importance d’examiner le marché local et les contraintes du bien avant l’achat.
Pour notre calcul, nous retenons un mois sans locataire et 2 400 € de charges annuelles à la charge du bailleur. Il reste 6 400 € avant crédit et impôt sur les revenus locatifs. Sur 200 000 € investis, le rendement net ainsi défini atteint 3,20 %.
Source : ANIL — Investissement locatif
| Poste | Montant |
|---|---|
| Loyers théoriques : 800 € × 12 | 9 600 € |
| Un mois de vacance | −800 € |
| Charges annuelles du propriétaire | −2 400 € |
| Revenu net avant crédit et impôt | 6 400 € |
| Rendement sur le coût total | 3,20 % |
Calculer ce qui reste après le crédit
Supposons maintenant une dépense de crédit de 700 € par mois, assurance comprise. Elle représente 8 400 € par an. Le revenu net de 6 400 € ne la couvre pas : le cash-flow annuel est de −2 000 €, soit environ −167 € par mois en moyenne, avant impôt.
La moyenne ne décrit pas le calendrier exact des paiements. Une réparation ou une taxe peut être due en une seule fois. Prévoyez donc aussi une trésorerie permettant d’absorber ces échéances.
Dans ce calcul de trésorerie, la mensualité entière est une sortie d’argent. Mais le capital remboursé réduit votre dette : cash-flow et enrichissement patrimonial ne sont pas interchangeables. Une évaluation globale intégrerait aussi la revente, ses frais et la fiscalité.
6 400 € − (700 € × 12) = −2 000 € par an avant impôt.
Vérifier le scénario moins favorable
Avec deux mois de vacance au lieu d’un, les recettes baissent encore de 800 €. Le cash-flow annuel passe à −2 800 €, soit environ −233 € par mois en moyenne. Une réparation supplémentaire de 1 500 € le ferait descendre à −4 300 € pour cette année-là.
Ces scénarios ne prédisent pas le résultat : ils indiquent l’effort financier à supporter si certaines hypothèses se dégradent. Remplacez nos montants par les documents du bien, des devis et des loyers comparables.
La fiscalité dépend notamment du mode de location et du régime applicable. Le résultat avant impôt ne constitue donc pas un revenu disponible après impôt. Faites chiffrer cette partie séparément et vérifiez que chaque charge n’est comptée qu’une fois.
- Tester une vacance plus longue et des travaux imprévus.
- Vérifier les charges incluses dans tout rendement présenté.
- Évaluer séparément la trésorerie, la fiscalité et la valeur de revente.
Avant de passer à l’action
- Je connais le coût total, frais et travaux compris.
- Mes loyers sont hors charges et ma vacance est explicite.
- Je distingue rendement net et cash-flow après crédit.
- J’ai testé une année moins favorable et isolé la fiscalité.
À vous de simuler
Les notions du guide
Contenu pédagogique. Les exemples sont fictifs et les simulations ne constituent pas un conseil personnalisé.