Des définitions simples, des exemples chiffrés et les erreurs à éviter pour mieux lire vos simulations financières.
12 notions · De A à Z
Somme déjà disponible que l'acheteur injecte dans un projet immobilier ou financier.
Un apport peut financer les frais de notaire, réduire le montant emprunté ou améliorer le dossier bancaire.
Erreur fréquente : Utiliser tout son apport sans garder une marge de sécurité pour les imprévus.
Capacité d’emprunt immobilierMontant qu'un ménage peut théoriquement emprunter selon ses revenus, ses charges, son apport, le taux, la durée et l'assurance.
Une mensualité cible de 1 000 € sur 20 ans ne donne pas le même capital empruntable à 3 % ou à 4 %.
Erreur fréquente : Confondre le montant empruntable avec le budget total, qui dépend aussi de l'apport et des frais.
Capacité d’emprunt immobilierDifférence entre les revenus encaissés et les sorties d'argent liées à un investissement sur une période donnée.
Si le loyer net est de 650 € et que la mensualité avec charges atteint 720 €, le cash-flow mensuel est de -70 €.
Erreur fréquente : Voir un rendement positif et supposer que la trésorerie mensuelle sera positive.
Rentabilité locativeFrais payés lors d'un achat immobilier, composés surtout de taxes, mais aussi d'émoluments, de débours et de formalités.
Dans l'ancien, les frais représentent souvent une part plus élevée du prix que dans le neuf.
Erreur fréquente : Les oublier dans le budget d'achat alors qu'ils doivent souvent être financés par l'apport.
Frais de notaireMécanisme où les gains produits par un capital génèrent eux-mêmes de nouveaux gains au fil du temps.
1 000 € placés à 5 % pendant 10 ans deviennent environ 1 629 € si les gains restent investis.
Erreur fréquente : Sous-estimer l'effet du temps et surestimer les résultats à court terme.
Intérêts composésSomme payée chaque mois pour rembourser un crédit. Elle inclut généralement une part de capital et une part d'intérêts.
Au début d'un prêt amortissable, la part d'intérêts est plus élevée qu'en fin de prêt.
Erreur fréquente : Choisir la mensualité la plus basse sans regarder le coût total du crédit.
Mensualité de prêtRapport entre les loyers annuels hors charges et le prix d'achat du bien. C'est un premier indicateur rapide.
Un loyer de 700 € par mois pour un bien acheté 180 000 € donne 4,67 % de rendement brut.
Erreur fréquente : S'arrêter au rendement brut alors qu'il ignore charges, taxe foncière, vacance et fiscalité.
Rentabilité locativeRendement locatif après prise en compte des charges récurrentes, avant ou après fiscalité selon la méthode utilisée.
Deux biens au même rendement brut peuvent avoir des rendements nets très différents si les charges changent.
Erreur fréquente : Comparer des rendements nets sans vérifier les charges incluses dans le calcul.
Rentabilité locativeMontant disponible après paiement des charges fixes et des mensualités. Il complète l'analyse du taux d'endettement.
Deux ménages à 33 % d'endettement ne vivent pas la même situation si l'un a 1 200 € restants et l'autre 3 000 €.
Erreur fréquente : Se limiter au seuil bancaire sans regarder le confort budgétaire réel.
Capacité d’emprunt immobilierMontant du salaire après cotisations sociales salariales, avant ou après impôt selon le contexte affiché.
Le net avant impôt sert souvent de base de comparaison, alors que le net après impôt correspond mieux au montant reçu.
Erreur fréquente : Comparer un salaire brut, un net avant impôt et un net après impôt comme s'ils représentaient le même montant.
Salaire brut en netTaux annuel effectif global. Il regroupe le taux nominal du crédit et certains frais obligatoires pour comparer deux offres.
Deux prêts au même taux nominal peuvent avoir des TAEG différents si les frais ou l'assurance changent.
Erreur fréquente : Comparer uniquement le taux affiché sans tenir compte de l'assurance, des frais et des conditions.
Mensualité de prêtPart des revenus mensuels utilisée pour rembourser des crédits et charges assimilées. Il sert à évaluer si un emprunt reste soutenable.
Avec 2 800 € de revenus et 840 € de mensualités, le taux d'endettement est de 30 %.
Erreur fréquente : Regarder seulement le pourcentage sans vérifier le reste à vivre après paiement des charges.
Capacité d’emprunt immobilierUne fois le terme compris, utilisez les calculateurs pour tester vos propres montants, durées, taux et hypothèses.