Estimez le montant que vous pouvez emprunter pour un achat immobilier à partir de vos revenus, crédits et charges récurrentes, apport, taux, durée et assurance.
Votre projet immobilier
Indiquez vos revenus, crédits et charges récurrentes. Le calculateur déduit une mensualité cible, puis estime le capital finançable.
Simulation indicative. L’accord dépend de la banque, du reste à vivre, de l’apport, du bien financé et des frais annexes.
Comprendre l’emprunt
La banque regarde d’abord la part de vos revenus déjà absorbée par vos crédits, charges récurrentes et futur crédit. Le taux d’effort de référence est généralement 35 %, assurance incluse, mais l’accord dépend aussi du dossier.
À mensualité identique, une durée plus longue augmente le capital empruntable mais renchérit le coût total du crédit.
Un taux plus élevé ou une assurance plus chère réduit mécaniquement le montant finançable.
Des chiffres pour comprendre
La capacité d’emprunt part du budget mensuel disponible pour rembourser un nouveau crédit. Comparons trois revenus avec les mêmes charges, la même durée et le même apport.
| Revenus mensuels | Mensualité disponible | Capital empruntable | Budget avec apport |
|---|---|---|---|
| 2 500,00 € | 675,00 € | 111 577,68 € | 131 577,68 € |
| 3 500,00 € | 1 025,00 € | 169 432,77 € | 189 432,77 € |
| 4 500,00 € | 1 375,00 € | 227 287,86 € | 247 287,86 € |
Revenus mensuels nets avant impôt, 200 € de charges de crédit conservées, taux d’effort de 35 %, durée de 20 ans, taux nominal hypothétique de 3,5 % et assurance de 0,3 % sur le capital initial. Apport de 20 000 €. Budget avant frais d’acquisition et travaux ; estimation sans garantie d’accord bancaire.
Avec 3 500 € de revenus, conservons tous les autres paramètres et faisons varier les charges de crédit maintenues après l’achat. Le plafond de remboursement total reste de 1 225 € par mois dans ces scénarios.
| Crédits en cours / mois | Mensualité disponible | Capital empruntable | Budget avec apport |
|---|---|---|---|
| 0,00 € | 1 225,00 € | 202 492,82 € | 222 492,82 € |
| 200,00 € | 1 025,00 € | 169 432,77 € | 189 432,77 € |
| 400,00 € | 825,00 € | 136 372,72 € | 156 372,72 € |
Avec 200 € de crédits en cours, la mensualité disponible est de 3 500 × 35 % − 200 = 1 025 €, assurance comprise. Cette enveloppe est ensuite convertie en capital selon le taux et la durée. Ajouter de l’apport augmente le budget d’achat, mais ne modifie pas cette capacité mensuelle de remboursement.
Le budget affiché additionne le capital empruntable et l’apport. Pour obtenir un prix de bien cible, retranchez les frais d’acquisition, de financement et les travaux que vous devez payer avec cette même enveloppe. Le taux d’effort est un critère parmi d’autres : la banque examine aussi les revenus retenus, le reste à vivre et le dossier. Le réglage du simulateur ne vaut pas autorisation de dépasser les règles applicables.
HCSF — Conditions d’octroi des crédits immobiliersFAQ
Les points à comprendre avant d’interpréter votre capacité d’emprunt.
Le repère HCSF est généralement 35 % d’effort, assurance incluse. Les banques disposent toutefois d’une marge de flexibilité et peuvent aussi refuser un dossier en dessous de ce seuil.
Indiquez surtout les charges récurrentes prises en compte par une banque : crédits en cours, pensions, loyers conservés, engagements réguliers et charges assimilables.
Pas toujours, mais il facilite souvent le financement. Il peut couvrir les frais d’acquisition et réduire le risque perçu par la banque.
Non. C’est une estimation indicative. La banque analyse aussi la stabilité des revenus, l’épargne, le reste à vivre, l’âge, le bien financé et sa propre politique de risque.